부동산 공부를 막 시작한 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 LTV, DTI, DSR.
하지만 용어도 생소하고, 비슷비슷하게 느껴져 헷갈리기 쉬운 게 사실입니다. 오늘은 이 세 가지 핵심 대출 규제를 단 1분 만에 쉽고 완벽하게 정리해 드립니다.
1. LTV (Loan To Value)
“집값 대비 얼마까지 대출받을 수 있는가?”
담보로 잡힌 집값 대비 대출 가능 비율입니다.
공식: LTV = 대출금 / 집값 × 100
예를 들어, 5억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면, 최대 3.5억 원까지 대출할 수 있습니다. 따라서 나머지 1.5억 원은 본인 자금으로 충당해야 합니다. LTV는 지역별로 차등 적용하여 투기과열지구나 조정대상지역은 더 낮게 적용됩니다.
요약하면, LTV가 높을수록 같은 집에 더 많은 대출 가능하기 때문에 ‘얼마까지’ 빌릴 수 있는지를 결정합니다.
2. DTI (Debt To Income)
“내 연봉 기준으로 대출받아도 괜찮을까?”
연 소득 대비 주택 관련 대출 원리금 상환액의 비율을 뜻합니다.
공식: DTI = (기존 주택담보대출 + 신규 주택담보대출 원리금 합계) / 연 소득 × 100
예를 들어, 연 소득 4,000만 원인 사람이 연 1,600만 원의 원리금을 갚는다면, DTI는 40%입니다.
요약하면, 연봉 대비 어느 정도 빚을 부담하고 있는지를 판단하기 때문에 ‘내 소득 수준에 비해 너무 많이 빌린 건 아닌가?’를 따집니다.
3. DSR (Debt Service Ratio)
“내 모든 빚을 고려하면, 대출해도 괜찮을까?”
주택담보대출뿐만이 아니라 신용대출, 학자금, 카드론, 자동차 할부까지 포함한 전체 부채의 연간 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻합니다.
공식: DSR = 모든 대출의 연 원리금 합계 / 연 소득 × 100
예를 들어, 연 소득 5,000만 원이고, 주택담보대출 연 1,200만 원 + 신용대출 연 400만 원 = 총 연 1,600만 원이라면 DSR은 32%입니다. DSR 규제가 40%일 경우, 연봉 5,000만원인 해당 소득자는 연 2,000만 원까지만 원리금 상환할 수 있게 됩니다.
요약하면, ‘대출 총량 규제’의 핵심이라고 볼 수 있습니다. DSR이 낮을수록 규제가 덜하므로 더 많이 빌릴 수 있습니다.
결론적으로 대출이 유리한 기준으로 단순하게 정리해 보자면, LTV는 높을수록, DTI와 DSR는 낮을수록 유리합니다.
LTV, DTI, DSR은 실거주용 주택담보 대출, 전세자금 대출, 생활비 마련을 위한 신용대출까지 모든 대출에 영향을 미치니 자신의 대출 구조를 미리 파악하고 준비하는 것이 중요합니다.
